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Grundsätzlich kann jeder deutscher Steuerbürger im Ausland soviel Immobilien kaufen und halten wie er will, den deutschen Fiskus geht das im Prinzip nichts an, sondern nur dann, wenn Mieteinkünfte im Ausland erzielt werden, so kann es – je nach Doppelbesteuerungsabkommen – nach dem Anrechnungsprinzip verfahren werden, d.h., Steuer in Deutschland und im Ausland, ausländische wird auf die deutsche Steuer angerechnet. Oder es gilt Freistellung, aber dann i.d.R. unter Progressionsvorbehalt, d.h., die ausländischen Mieten wirken sich indirekt auf den deutschen Steuersatz aus. Grundsätzlich kann gesagt werden, daß die Einkunftsermittlung für deutsche Besteuerungszwecke sich auch nach deutschem Recht richtet, also Abzugsfähigkeit von der AfA, Werbungskosten, auch Reisekosten usw., vielfach bleibt dann nichts übrig. Per Saldo kann gesagt werden, daß in Deutschland keinerlei Steuerfolgen eintreten allein auf Grund der Tatsache, daß jemand im Ausland Grundbesitz hat. Es kann allerdings passieren, daß der deutsche Fiskus wissen will, mit welchem Geld sich jemand ein teures Auslandsobjekt gekauft hat, wenn er z.B. im Erwerbsland Deutschland nur geringe Einkünfte zur Versteuerung angegeben hat. In diesem Zusammenhang wird viel mit Angstmacherei gearbeitet. Betroffene mögen sich an geeignete Berater wenden. Eine Pflicht, Angaben zu machen, besteht für Beschuldigte nicht._____________________________
Die touristische Vermietung
ist im Ausland i.d.R. bewilligungs- und auch steuerpflichtig. Geschützt werden soll insbesondere natürlich auch die ortsansässige Hotellerie vor der Konkurrenz durch ausländische (Schwarz-)Vermieter. Wir meinen zu wissen, daß die starke Mehrheit der von privat in Ausland angebotenen Tourismusvermietungen (schwarz) läuft, also nicht gemeldet und nicht besteuert. Wenn nicht nachweisbar kräftig Werbung gemacht wird (z.B. über Internet), so ist es im Einzelfall sehr schwierig, eine touristische Schwarzvermietung nachzuweisen. Der Vermieter/Eigentümer kann ja jederzeit behaupten, er habe sein Domizil Freunden und Bekannten einfach so überlassen, mit oder ohne Unkostenerstattung._________________________
Wertvolles Grundstück – armer Eigentümer!
Diese Konstellation findet sich öfters als man denkt. Insbesondere nach dem Tode eines der (Miteigentümer-)Ehegatten. Das stolze Haus im Süden wurde in früheren, besseren Zeiten, gekauft und aus laufenden Einkünften oder Renten gehalten. Aber jetzt ist einer weg und es fließt kein Einkommen mehr, allenfalls noch eine bescheidene Rente und dann soll das schöne große Haus verkauft werden. Die Marktlage ist aber schlecht, die Erlösvorstellungen unrealistisch. Dann mag der Eigentümer versuchen, über eine Hypothek von der Bank Geld zu bekommen, aber er bekommt in fortgeschrittenem Alter bestimmt keine Darlehensmittel und weiß ja auch nicht, wie er die laufende Hypothek bedienen soll. Die andere Möglichkeit, die sog. umgekehrte Hypothek sieht so aus, daß der Eigentümer Geld von der Bank bekommt, aber nicht tilgt, sondern daß dann eben im Falle seines Todes, die Erben entscheiden können, ob sie die Schulden bezahlen oder der Bank das Objekt zur Verwertung überlassen wollen. Nachdem die Immobilienpreise aber in ganz Südeuropa in den letzten Jahren kräftig gefallen sind, ist kaum noch eine Bank bereit, diese umgekehrte Hypothek auszukehren. Vielfach bleibt dann nur noch als letzte Möglichkeit der Verkauf „unter Wert“, wobei der Wert, der Preis immer vom Markt gemacht wird, es gibt also, wenn man so will, keinen Verkauf „unter Wert“, sondern einen Verkauf eben zu schlechteren Konditionen als man sich vorgestellt hatte. Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e.V.79761 Waldshut-Tiengen
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